Czy wiesz, czym jest stan prawny nieruchomości? Dlaczego jego uregulowanie jest tak istotne? Co, jeśli Twoja nieruchomość ma nieuregulowany stan prawny?
Stan prawny nieruchomości
W procesie obrotu nieruchomościami niezwykle istotne znaczenie ma ich stan prawny. Nieruchomości mogą bowiem być przedmiotem własności, użytkowania wieczystego, dzierżawy, najmu, mogą stanowić zabezpieczenie kredytu hipotecznego, mogą być obciążone służebnościami, itp. Oznacza to, iż konkretnym podmiotom mogą przysługiwać określone prawa rzeczowe wobec danej nieruchomości, które wpływają na sposób, w jaki mogą oni z niej korzystać lub nią dysponować. Ogół tych praw jest właśnie tym, co rozumiemy przez pojęcie stanu prawnego nieruchomości
Z czego wynika stan prawny nieruchomości?
Zasadą jest, że stan prawny nieruchomości wynika z założonej dla niej księgi wieczystej, którą prowadzi sąd właściwy według miejsca położenia nieruchomości. Jeśli znamy numer księgi wieczystej możemy zapoznać się z jej treścią nie tylko w sądzie, ale również przez Internet za pośrednictwem portalu Elektroniczne Księgi Wieczyste (www.ekw.ms.gov.pl). Księgi wieczyste składają się z czterech działów: I. określający oznaczenie nieruchomości (tj. jej położenie, powierzchnię, sposób korzystania), I-sp. stanowiący część działu I i określający spis praw związanych z własnością (np. służebność gruntowa przysługująca właścicielowi tej nieruchomości), II. określający właścicieli lub użytkowników wieczystych nieruchomości, III. określający ograniczenia w korzystaniu z nieruchomości (np. dożywocie), IV. określający hipoteki obciążające nieruchomość.
Może się jednak zdarzyć, iż określona nieruchomość nie ma założonej księgi wieczystej. W takim przypadku jej stan prawny jest możliwy do ustalenia poprzez analizę np. ewidencji gruntów i budynków lub miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
Co oznacza nieuregulowany stan prawny nieruchomości?
Z nieuregulowanym stanem prawnym nieruchomości mamy do czynienia, gdy nie jest możliwe ustalenie osób, którym przysługują prawa rzeczowe do nieruchomości (np. kto jest jej właścicielem) ze względu na brak księgi wieczystej, zbioru dokumentów albo innych dokumentów. Sytuacja taka będzie miała miejsce także wówczas, gdy określona osoba jest posiadaczem samoistnym nieruchomości (korzysta z niej tak, jakby była właścicielem), ale nie posiada tytułu prawnego do niej, tj. ten stan faktyczny nie wynika z dokumentów.
Dlaczego uregulowanie stanu prawnego nieruchomości jest tak istotne?
Aby nieruchomość mogła być przedmiotem obrotu gospodarczego, konieczne jest przede wszystkim ustalenie jej właścicieli. Brak możliwości jednoznacznego wykazania na podstawie konkretnych dokumentów, komu przysługuje prawo własności danej nieruchomości może spowodować m. in.:
- brak możliwości sprzedaży nieruchomości;
- brak możliwości darowania nieruchomości;
- brak możliwości uzyskania pozwolenia na budowę;
- odmowną decyzję banku w przedmiocie udzielenia kredytu hipotecznego.
Jak uregulować stan prawny nieruchomości?
Istnieje kilka sposób umożliwiających uregulowanie stanu prawnego nieruchomości. Jeśli określona osoba jest posiadaczem samoistnym nieruchomości nieprzerwanie od 20 lat będąc w dobrej wierze (gdy nie ma świadomości, że nie jest jej właścicielem) lub od 30 lat będąc w złej wierze (mając świadomość, że nie przysługuje jej prawo własności) może domagać się w sądzie stwierdzenia nabycia przez nią własności tej nieruchomości przez zasiedzenie. W takim przypadku konieczne będzie udowodnienie, iż osoba ta przez wymagany okres czasu zajmowała się nieruchomością tak, jak właściciel (np. uiszczała podatki, uprawiała grunt rolny).
Innym sposobem uregulowania stanu prawnego nieruchomości jest wszczęcie sprawy o stwierdzenie nabycia spadku. Może zdarzyć się sytuacja, gdy poprzedni właściciele nieruchomości zmarli, a ich spadkobiercy nie uregulowali wszystkich spraw spadkowych przed notariuszem lub w sądzie. W takim wypadku sam fakt władania przez nich nieruchomością (decydowanie o sposobie korzystania z niej, uprawianie gruntu rolnego, płacenie podatków, itp.) nie oznacza, iż w świetle prawa są oni właścicielami.
Jeśli natomiast określona osoba stała się posiadaczem samoistnym nieruchomości na przełomie lat 60-tych i 70-tych XX wieku skutecznym sposobem uregulowania stanu prawnego nieruchomości może się okazać wszczęcie sprawy o uwłaszczenie. W takim wypadku konieczne będzie wykazanie, iż osoba ta na dzień 4 listopada 1971 r. posiadała nieruchomość legitymując się umową sprzedaży, zamiany, darowizny, itp., a w braku takiej umowy – że posiadała nieruchomość nieprzerwanie od lat 5 (będąc w dobrej wierze) lub od lat 10 (będąc w złej wierze).
Skorzystaj z pomocy naszej Kancelarii
Sprawy mające za przedmiot uregulowanie stanu prawnego nieruchomości nierzadko cechują się wysokim stopniem skomplikowania z uwagi na konieczność przeprowadzenia szeregu postępowań sądowych, zanim będzie ostatecznie możliwe założenie nowej księgi wieczystej lub zaktualizowanie już istniejącej. Ponadto, zdarzają się sytuacje, w których konieczne może się okazać odnalezienie archiwalnych dokumentów (w tym nawet datowanych na okres zaborów!).
Kancelaria służy pomocą w tego rodzaju sprawach oferując jej Klientom rozwiązanie ich problemu prawnego wypracowane w oparciu o kompleksową analizę ich indywidualnego problemu prawnego, a także istniejące możliwości i konieczne do podjęcia działania. Zapraszamy do kontaktu!